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平安好房不是搅局者
来源: 作者: 时间:2015年5月29日

中国平安入股碧桂园成为第二大股东两个月后,双方携手推出了一款“互联网+金融+房地产”的产品。由平安方面主导设计的首个“开发众筹”项目,将由碧桂园首个挺进一线城市的项目——上海嘉定项目率先“试玩”。

事实上,平安集团旗下平安好房已在去年联手多个开发商推出了多款“众筹卖房”的产品。上个月,在平安集团董事长马明哲的要求下,该公司上线了一个众筹平台,与平安好房、陆金所等子公司平行。该平台全称深圳前海普惠众筹交易有限公司(以下简称“前海众筹”),是平安集团斥资1亿元打造的股权众筹平台,第一负责人为阿里巴巴前副总裁叶朋。

平安好房找到的房地产项目,将放在前海众筹平台上进行资金募集。

了解到的开发众筹方案是:参与碧桂园项目开发众筹的人士必须是对该项目感兴趣的人,即未来的购房者。项目以每平方米为单位进行资金的募集,并包装成保险、债权等金融产品的形式,避免投资者与开发商直接接触。投资者可填写对项目的建议,参与到项目设计,社区配套等过程中,一定程度上实现产品“定制化”。

首个项目:碧桂园上海嘉定项目

平安好房CEO庄诺在接受专访时说:“我是一个有着地产众筹情怀的人,而好房正在做的一件很重要的事,就是众筹盖楼。”

据庄诺介绍,众筹盖楼的大致流程是,开发商拿了地之后找到他们谈合作,他们从中挑选出志同道合的,再根据不同的合作对象提的不同要求,设计出符合他们各自需求的金融产品,放到前海众筹的平台去募集,融资完成后项目开工。

从多方求证确认,首个众筹开发项目是碧桂园的上海嘉定项目。

429日上午,碧桂园以6.08亿元竞得上海市嘉定区徐行镇02-05地块,是其真正意义上在一线城市首个落地的项目。与此同时,碧桂园也对外宣布,“北上广深是碧桂园2015年挺进一二线的战略方向”。

平安首个众筹开发项目落地碧桂园是有渊源的。4月,平安集团斥资62.95亿港元持股9.9%,成为了碧桂园第二大股东。碧桂园当时就表示:“这是双方管理层基于两家公司共同的战略愿景,未来将在不同领域展开合作。”

不过,平安的野心远不只在一个开发商身上。除了碧桂园之外,目前谈判进展顺利的房企还有万科。“和万科正在谈的项目位于北京。”庄诺说。此外,平安方面还发起了“中国房地产众筹联盟”。

从万科内部了解到的情况是:“庄诺两天前会见了万科某高管,众筹建房的合作已达成,计划于月底公开。”

另有消息称,庄诺近期与保利地产董事长宋广菊也围绕众筹建房一事进行了深入交谈。对此,庄诺大方承认:“从去年8月我提出相关想法,就不断的有开发商找我谈合作。房地产已经从黄金时代过渡到白银时代,对于大开发商而言,众筹可以为其提前锁定客户,加快去化速度,降低实际负债比例,符合正在流行的工业4.0(产品定制化)。”

知情人士透露,参与众筹碧桂园嘉定项目的人士,可参与到项目的设计过程中,产品户型及社区配套都会听取投资者的建议,这个项目相当于是为投资者定制的。

以平方米为单位筹资,投资者须是购房者

“国外的众筹建房大多以‘套’为单位,我们将会以‘每平方米’为单位去募集。”庄诺称,平安好房专门组建了一支队伍,用了四个月的时间研究出这套模型。

庄诺表示,以套为单位,每个人需要投资的额度可能会超过百万,但如果以每平方米为单位,则可以大大降低认筹额度。

“过去人们可能觉得买一套房子已经不容易,现在通过我们的模式,普通老百姓也能成为开发商。”庄诺把最低的认筹额度设置为10万元,只需要投资10万元,就是这个项目的开发商。

为避开“集资建房”的政策风险,平安设计的开发众筹中,投资者并不会直接接触开发商。“以平方米为单位,把项目包装成保险、债券或者余额宝那样的金融产品,将众筹建房的行为变成购买金融产品。”庄诺说。

投资者只投资一套房子中的若干平方米,与后续购房者整套房屋的购买,这之间的矛盾怎么解决?

接近碧桂园的人士表示,参与众筹的人需是对碧桂园嘉定项目感兴趣的人。换句话说,投资者需是未来的购房者,这种开发众筹带有明确的营销导向。

庄诺在520日平安好房与深业集团签署战略合作协议的现场表示,平安好房帮开发商解决了没拿到预售证不能获客和收款的问题。

“比如深业没拿到证,可以弄一个深业好房宝,把钱放到这个货币基金里面,获得14%的收益,等到开盘的时候,转成购房款。”庄诺举例说,“这个(做法)有很强的粘性,有钱在那,数据是绝对准确的,提前获客。”

庄诺说:“以前我们是有个楼盘出来再推(好房宝),现在我们是往前再走一步了。”

一位万科高管在接受采访时表示:“众筹建房有点偷换概念的意思,换个说法其实就是超前预售。这种模式并不会成为主流,只有不需要竞争的项目开发商才会选择这么玩。”

据悉,房地产项目众筹只是前海众筹其中一项业务。前海众筹的主要功能还是做股权众筹。

接近平安集团的人士分析,在腾讯和阿里巴巴以社交切入做互联网金融的时候,平安发现了房地产开发和销售与资金之间的紧密关系,所以在住房方面入手比较多。

开发商从与平安合作的效果有待考量,不过平安就通过住房构建起了自己完整的业务链条。“我们创造了一个新房的金融闭环。只要有金融的方面,平安好房能基于互联网的思维,渗透进去。”庄诺说。除了上述所说的参与众筹或购买好房宝享受购房优惠,平安还有首付款免息贷款业务,介入建房购房全过程。

                    

        2013年末,在房地产市场打拼了近二十年的庄诺正准备赴欧洲游学和写书,一次与平安集团董事长马明哲的交谈之后,他被马的互联网思维和创新思变的魅力所折服,放弃了赴欧计划,开始掌舵平安好房,构建“房地产+互联网+金融”的新模式。2014515日平安好房网正式上线,更颠覆模式地喊出了“零中介费”和“去中介化”的口号,这让房地产界一片哗然。半年过去了,平安好房的产品一个个陆续落地,庄诺带领的平安好房也以一个颠覆者的形象引来外界极大关注。

作为平安好房的CEO(首席执行官),此刻的庄诺异常忙碌,但他的目标很明确。在房地产的白银时代,用互联网的思维,做传统金融不能做不愿做的事情,这一切与房子有关。做一个创新者,但不是搅局者。

每个故事都与房子有关

“目前整个中国经济已经进入到新常态,房地产也是如此,黄金十年已经过了,未来是白银十年”,亲历房地产行业的起起伏伏,庄诺清楚地知道当前所处的时代已经今非昔比,这坚定了他必须换一种思路,换一种玩法的信心。

1217日的上海寒风凌厉,平安好房首席执行官庄诺的办公室里,阳光洒满会议桌。这个被称为搅局者的香港人,看上去有点疲惫,但讲起平安好房半年来的创新实验,他依旧兴致盎然。

北大中文系毕业,做过媒体记者,搜房网创始成员之一,策划过上海第一届房模大赛,组织了第一批海外购房团,热衷收藏和旅游,出版了两部小说写的也是地产行业的恩怨情仇。透过其笔下《上海过客》里纠结于情感与财富的魏东明,《资深男人》中返璞归真的地产大佬刘通,别人眼中的庄诺是个有故事的人。

过了不惑之年,相比较炒房时代的激荡人心,此刻的他更愿意用沉淀的经验和全新的思维做与众不同的事情,这一切依然跟房子有关。

1223号,平安好房的众筹平台正式上线,这是继“好房宝”和“好房贷”之后,平安好房推出的另一个互联网思维的地产产品。发布会上的庄诺换了新的发型,热情推介他的好房规划。

在他的规划中,房产众筹将会引领房产进入定制年代,自拿到土地之后,这个房屋的房型、配置、装修风格就由参与众筹的人开始讨论并逐步落地,由于从开始就已经锁定了购房者和购房资金,中间省去了复杂的融资成本和营销费用,至少可以让利20%给购房者。

在过去的一个月,平安好房刚刚和万科做了216套房源的众筹项目,但他表示这顶多叫“众筹炒房”,不是真正意义上的众筹。而针对有的网站以一套房或者几套房就来炒作众筹,他也非常反感,因为这依然在玩资本投机的游戏,复制性不强,真正的众筹应该是以居住为目的的。

他的想法已经获得了万科、世茂、万通等地产大佬的响应,但对第一个项目他不希望冒险,最好谨慎筹谋、一鸣惊人。而联合平安信托、平安不动产兄弟公司与知名开发商一起实现众筹建房第一单是最好的选择。

“第一个项目要做年轻人喜欢的小户型楼盘,你可以定制自己的私密空间,并有咖啡吧、洗衣房、瑜伽健身等共享公共空间,宅的时候可以宅,闹的时候有地方闹。”履历丰富的庄诺是一个很好的造梦师,在他的描绘中,众筹建房的工地四周装上远程视频,众筹者可以在自己的APP上随时看着自己投资的楼盘一天天建起来,最后拥有自己定制的空间,这种参与感是令人激动的,因为无形中你自己也成了一个“房地产开发商”。

而平安好房最初上线的两个产品则在不断的更新迭代。针对投资者购房准备阶段的好房宝到首付阶段的“好房贷”都取得了不俗的业绩。

“‘好房宝’目前有30000多用户,从八月份推到现在有20%的用户买房,享受到整个利息补贴。另外随着用户量增加直接锁定楼盘的还有定制版的好房宝。比如金地自在城‘好房宝1号’,可享受35%的年化利息收入,这个利息收益是开发商愿意贴的,曾创造了一个周日签650组客户的业绩。‘好房贷’项目,12月中旬的统计数据显示已经有超过十五亿额度的申请量,大多申请金额在10-15万之间,风险可控。”对每一个产品的情况,庄诺都了如指掌。

让真正需要房子但是缺钱的人买得起房子,需要资金支持的都来找平安好房,这是庄诺商业计划里最核心的出发点。

“从一个买房者准备买房、办理房贷、交房、装修入住、置换房屋以及租房都有一系列的金融产品可提供,甚至房屋过户的契税费都可以是一个产品。”庄诺希望房屋交易的每个环节都能渗透平安好房的金融产品。

如果你不买房,选择租房,由于不理性消费无法付房租可以来找平安好房给你提供一个月的免息房租。进一步升级可把全年的房租委托给平安好房,每月代付,每年送你一个月的房租。更多类似传统银行不愿或者不能介入的围绕房产的居间金融产品都可以在平安好房落地。

为了给购房者提供最大便利,在未来两年,平安好房计划在京沪广深的主要房产交易中心附近开设好房金融服务中心,与政府的房产交易中心直接对接。

“我要做的一定是没人关注没人做的,用互联网思维一点点地渗透进去。只要你需要用钱,就有机会帮到你,而这些资金、补贴主要来自互联网金融,比如借助理财产品、P2P,货币基金等多种工具,让羊毛出在猪身上。”

目前的平安好房除了提供房产有关的金融产品,已经开始涉足家政以及干洗服务,二手房和租房频道将于年后上线。

互联网思维落地有声

作为一个融合了金融的精明、互联网公司的创新和房地产基因的崭新公司,平安好房的发展吸引着多方关注,而“互联网+房地产+金融”的威力到底有多大,更是一个未知数。

巧合的是庄诺之前工作过的搜房网董事长莫天全也提出了未来三年建成互联网平台、交易平台和金融平台三大平台的目标。

在离开与坚守之间,创新是永远的主题。庄诺坦言,今年夏天还与莫天全一起喝咖啡讨论互联网房地产未来的发展。“当年的搜房网作为房地产垂直门户网站开辟出全新天地,只是眼下这种模式遇到了瓶颈。我们都坚信房地产嫁接互联网金融的发展思路是正确的,大家可以一起把市场做大。”

虽然正式运营只有半年多时间,平安好房的颠覆者效应就已经显现,这条“互联网+房地产+金融”的思路在快速地推进,吸引了平安信托、搜房网、安居客、中原地产、汉宇地产、世联行的资深人士加盟,一时间“好房宝”、“好房贷”、房产众筹在业界模仿者众;而这个带着资金、带着房客、带着创新效应的颠覆者也慢慢赢得了传统房地产的好感,合作者覆盖了万科、绿地、世茂、金地、首创及中原地产、伟业、同策等行业龙头企业。“工业4.0时代的房地产新常态将是定制时代,要去库存,轻资产重运营,嫁接互联网金融无疑是个捷径。”很多人关注平安好房未来的赢利点,这让庄诺有点着急。“互联网金融刚开始追求的是量,只要获得了市场占有率,很多的赢利点顺手拈来。就像支付宝,他希望有沉淀资金可以做投资,有定制客户可以去和开发商谈电商交易费,可以收取众筹项目的管理费,可以赚贷款利息……“现在要扩大规模,把成本尽量压下来,等做大规模,未来钱慢慢赚。”平安集团董事长马明哲对互联网的执着、鼓励创新、不怕试错的态度给了他自由发挥的空间。庄诺表示当前平安好房最在意的是如何让产品落地后迅速抢占市场,防止同业模仿甚至抄袭。这在开放的互联网时代都无法避免,他做能做的就是和时间赛跑,超越竞争者。

我们一有新的创意就会进行项目讨论,如果可行就开始产品设计、技术开发、风控审核、模块化管理等同步运行,完成之后就会直接到合作项目楼盘做实验,流程走通了之后,如果确实可行就迅速复制抢占市场”。作为公司的CEO,庄诺表示他对自己的定位不仅仅是管理者,更像是一个产品经理和创意负责人。每时每刻,平安好房的发展细节在脑海里一遍一遍的过滤,现在有了大的框架,但是还不够精细,他要继续完善。

而要想跑赢同业,好房在时间上也是拼了。平安好房市场部员工告诉记者,他们是朝九晚九的节奏,周末加班是常事。而由于公司内部讨论会都是在下午六点之后举行,庄诺被员工们戏称是“开夜总会的”。

“传统银行、金融机构的一个产品要设计半年,设计完后再报保监会、银监会批,又要几个月,然后产品用了五六年不敢改。做互联网,一个idea可能三个月就过时了,要不断迭代更新,作为互联网这点很重要。”在创新的理念上,庄诺非常佩服马化腾的Change(改变)勇气:“QQ做的这么好了,还敢推出微信来挑战自己,敢于革自己的命,这就是互联网的魅力和勇气”。

讲起明年的规划,庄诺表示“好房宝”、“好房贷”已经定型,接下来开始团队会考虑产品迭代与流程简化等问题,明年要做超过一百亿规模。

对于之前业界质疑的“去中介化”,他表示有误解,他所谓的“去中介”是平安好房平台不去做传统的中介卖房业务,和中介争夺中介费。因为他想做的是与房子相关的金融服务,未来不排除有的金融产品业务甚至会转给中介去代理,也欢迎中介介绍金融需求业务给平安好房,两者不是对立的,而是互相补充,平安好房期待做成开放、共赢的房地产互联网金融平台。

如何才能做好一个颠覆者,庄诺重复的最多的是要用“羊毛出在猪身上”的思维做互联网房地产金融,传统银行不愿做的他来做,不能做的,在合规的前提下他也来做,不做搅局者,只做最新的模式,做传统业务的补充者。

问答

:你怎么看待2014年中国经济发生的变化?

庄诺:中国的经济进入到新常态,房地产也是如此,以往只要把房子建好就不愁销售的黄金时代过去了。房地产市场受到多重政策影响,将回归居住属性,开启定制时代。

:对于在这样的一个经济变革期,你在企业转型上做了哪些思考?

庄诺:从炒房时代到回归居住属性,平安好房要做的就是满足与房子有关、但是传统金融机构不能做不愿做的业务,不论你买房还是租房还是定制房屋,平安好房都可以提供最全面的金融服务。互联网+房地产+金融,万变不离其宗,让羊毛出在猪身上,不断创新不断完善。

:你如何理解在这个时代创新对一个企业的意义?你的公司在创新上遇到的最大挑战是什么?

庄诺:创新就是企业的生命力,没有创新的企业很难想象其能活多久,尤其是互联网企业,一个idea可能三个月就过时了,要不断迭代,更新,作为互联网这点很重要。

最大的难题是时间,担心自己不够快,被同业用相同的想法抢占了市场。

:据你的判断,你所在的行业正在发生和即将发生什么样的变化?这种变化给你带来了什么样的机会?

庄诺:传统房地产企业、房地产媒体都要进行转型,以往的模式走不通了,必须要满足客户最真实最重要的需求,让有真实居住需求但是没钱的人买得上房子,用互联网思维满足现实需要,关注碎片化、小额资金需求,这种转型就是平安好房的机会。

                                     


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